Geben Sie Ihr monatliches Bruttoeinkommen, bestehende Kreditverpflichtungen und Ihr Eigenkapital ein. Die 28/36-Regel liefert einen konservativen Maximalpreis — ergänzt durch Hinweise zu Nebenkosten, Bausparvertrag und KfW-Förderung.
Ein Käufer mit 5.500 €/Monat Brutto, 200 €/Monat bestehenden Kreditraten und 84.000 € Eigenkapital: Die 28 %-Grenze ergibt eine maximale Monatsrate von 1.540 €. Bei 3,8 % über 20 Jahre entspricht das einem Darlehen von ca. 257.000 €. Maximaler Kaufpreis: 257.000 + 84.000 = 341.000 €.
Achtung Nebenkosten: Für ein Objekt zu 341.000 € in Bayern fallen Nebenkosten von ca. 37.500 € an (Grunderwerbsteuer 3,5 % + Notar + Grundbuch + Makler). Diese müssen aus dem Eigenkapital bezahlt werden — das verfügbare Eigenkapital für den Kaufpreis reduziert sich entsprechend.
Die 28/36-Regel ist ein konservativer internationaler Richtwert. Deutsche Banken verwenden eigene Stresstestmodelle und verlangen typischerweise, dass die Kreditrate nicht mehr als 35–40 % des Nettoeinkommens beträgt. Die 28/36-Regel (basierend auf Bruttoeinkommen) ist in der Regel strenger und damit ein sicherer Planungsrahmen.
Deutsche Besonderheiten: Kaufnebenkosten (10–12 %) müssen aus dem Eigenkapital finanziert werden. Banken erwarten meist 20 % Eigenkapital auf den Kaufpreis. Planen Sie also 30–35 % Eigenkapital bezogen auf den Kaufpreis ein. KfW-Förderungen können den Finanzierungsbedarf deutlich reduzieren.
Typischerweise 10–12 % des Kaufpreises: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je Bundesland), Notarkosten (~1,5 %), Grundbucheintragung (~0,5 %) und ggf. Maklerprovision (bis 3,57 % je Partei). Diese Kosten sind nicht finanzierbar und müssen aus Eigenkapital bezahlt werden.
Ein zweistufiges Spar- und Darlehensinstrument: Ansparphase mit Guthaben, dann zinsgünstiges Bauspardarlehen nach Zuteilung. Geeignet als Ergänzung zum Bankdarlehen oder zur Zinssicherung für spätere Anschlussfinanzierungen.
Die KfW bietet zinsgünstige Darlehen für energieeffizientes Bauen (Programm 261, 297/298) und das Wohneigentumsprogramm (124). Konditionen ändern sich regelmäßig — prüfen Sie kfw.de und beantragen Sie über Ihre Hausbank.
Deutsche Banken erwarten mindestens 20 % Eigenkapital bezogen auf den Kaufpreis. Da Nebenkosten nicht finanzierbar sind, planen Sie 30–35 % des Kaufpreises als Gesamteigenkapital ein.
Ein internationaler Planungsrichtwert: Wohnkosten nicht über 28 % des Bruttoeinkommens, alle Schuldenrückzahlungen nicht über 36 %. Deutsche Banken setzen eigene Stresstest-Modelle ein — die 28/36-Regel ist ein konservativer Ausgangspunkt.
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