Saisissez votre revenu mensuel brut, vos charges existantes et votre apport. La règle des 28/36 donne un prix maximum conservateur — avec le contexte des frais de notaire, du taux d’endettement HCSF et du PTZ.
Un acheteur en France percevant 5 000 €/mois brut, avec 150 €/mois de charges existantes et 58 000 € d’apport : la règle des 28 % plafonne la mensualité à 1 400 €. À 3,9 % sur 20 ans, cette mensualité correspond à un emprunt de 228 000 € environ. Prix maximum : 228 000 + 58 000 = 286 000 €.
Frais de notaire : pour un bien ancien à 286 000 €, comptez environ 22 000 € de frais d’acquisition (7,5 %). Ces frais ne s’ajoutent pas au prix d’achat mais doivent être couverts par l’apport ou intégrés au financement (sous conditions).
La règle des 28/36 est un repère conservateur international. En France, le HCSF impose un taux d’endettement maximal de 35 % (assurance incluse), ce qui est légèrement plus élevé que les 28 % de la règle internationale. Utilisez ce calculateur comme premier filtre, puis affinez avec votre banquier.
Spécificités françaises : les banques françaises proposent majoritairement des taux fixes sur toute la durée. L’assurance emprunteur (0,2–0,4 %/an du capital) est obligatoire et peut représenter jusqu’à 30 000 € sur 20 ans — comparez-la indépendamment de votre banque (loi Lemoine). Le PTZ peut financer jusqu’à 50 % du coût pour les primo-accédants éligibles.
Environ 7–8 % du prix pour un bien ancien, 2–3 % pour un bien neuf. Ils comprennent les droits de mutation, la rémunération du notaire et les frais de formalités. Prévoyez-les en plus de votre apport.
Le HCSF plafonne la durée à 25 ans (27 ans en VEFA ou travaux). La durée la plus courante est 20 ans. Les banques appliquent généralement des taux fixes sur toute la durée.
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est un prêt complémentaire sans intérêts pour les primo-accédants sous conditions de ressources. Il peut financer jusqu’à 50 % du coût pour les logements neufs ou anciens avec travaux en zone tendue. Renseignez-vous auprès de votre banque ou sur service-public.fr.
Un repère international : les charges immobilières ne dépassent pas 28 % du revenu brut mensuel et l’ensemble des remboursements ne dépasse pas 36 %. En France le HCSF fixe le plafond à 35 % assurance comprise.
Oui. Les banques l’exigent pour accorder un crédit immobilier. La loi Lemoine (2022) permet de changer d’assureur à tout moment. Son coût (0,2–0,4 %/an) impacte significativement le coût total du crédit — comparez les offres d’assurance déléguée.
ProFinanceCast relie votre crédit immobilier à votre bilan financier complet. Gratuit pour le scénario de base.